El código de policía en la propiedad horizontal
La Ley 675 de 2001, establece que los administradores podrán acudir a La Policía para diferentes casos, lo cierto es que muchas veces o no llegan a tiempo o llegan y el policía no interviene como El Administrador quisiera.
De acuerdo con lo establecido en la Ley 675 de 2001, El Administrador podrá acudir a la autoridad policial en los siguientes casos, que son los establecidos en el numeral primero del Artículo 18.
No usar sus bienes privados de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en El Reglamento de Propiedad Horizontal.
Absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto.
Producir ruidos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.
Producir molestias que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.
Producir actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.
La Ley además aclara:
ARTÍCULO 61. EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El Administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso.
Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral 1o. de El Artículo 18 de la presente Ley, La Policía y demás autoridades competentes deberán acudir de manera inmediata al llamado de El Administrador o de cualquiera de Los Copropietarios.
La Ley exige que La Policía debe acudir de manera “inmediata”, al llamado de El Administrador o cualquiera de Los Copropietarios.
Quien ha sido administrador, sabrá que no son más que palabras “bonitas”, escritas en La Ley, pues raras veces se llama al policía y estos acuden de manera “inmediata” a Las Copropiedades.
El por qué de lo anterior obedece, seguramente a que en las ciudades de nuestro país cada día se incrementa el número de propiedades horizontales, y en ciudades como Bogotá mas del 50% de sus habitantes viven en Propiedad Horizontal. Por lo anterior los grandes problemas de convivencia son cada vez más comunes y más graves. Así es lógico pensar que la autoridad policiva no es suficiente para atender de manera oportuna estos casos, pues sumado a lo que La Ley exige en Propiedad Horizontal, ellos deben velar por el orden público, y seguramente los agentes deben decidir a donde ir primero: si a atender el llamado de “doña Marujita” del conjunto residencial “Los Abuelitos”, ya que que no puede dormir por causa de la fiesta que los nietos de “doña Josefita” están haciendo en el 205; o darle prioridad al sin número de atracos, homicidios y problemas de orden público que se presentan en la ciudad. Por eso cuando llegan al conjunto, la fiesta ya se ha acabado, o peor aun bajan el volumen, y cuando se va La Policía vuelven a subirle.
Es por esto que los Administradores y El Consejo de Administración deben fortalecer sus propias estrategias que les permitan un mejor control y regulación de las acciones contrarias a La Ley y sus Reglamentos de Propiedad Horizontal, pues si bien es cierto que El Administrador podrá acudir mediante querella ante la autoridad policiva, hay momentos en los que puede ser más rápida y efectiva la regulación que internamente exista.
La Ley 675 de 2001, establece procedimientos sobre las sanciones así:
CAPITULO II.
DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS.
ARTÍCULO 59. CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en La Ley o en el Reglamento de Propiedad Horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de La Ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen La Propiedad Horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:
1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.
3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.
PARÁGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.
ARTÍCULO 60. Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por La Asamblea General o por El Consejo de Administración, cuando se haya creado y en El Reglamento de Propiedad Horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en El Reglamento de Propiedad Horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.
PARÁGRAFO. En El Reglamento de Propiedad Horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del artículo precedente, de la presente Ley.”
Dentro de este conjunto de artículos se resalta:
Cuando se incumplen las normas del reglamento diferentes a las económicas, es decir las relacionadas con sus deberes y obligaciones, en otras palabras las que hacen relación a su comportamiento y el de los demás ocupantes, estos pueden ser objeto de sanciones.
Las sanciones sólo pueden ser consideradas si se cumplen dos requisitos previos:
Previo requerimiento escrito.
Indicación de un plazo para que se ajuste a la norma.
Existen tres modalidades de sanción. Casi siempre Las Copropiedades acuden a la multa, pero se olvidan que existen dos maneras adicionales de sancionar como son:
Publicación en lugares de amplia circulación de los infractores con indicación de los hechos o actos objetos de la publicación.
Restricción al uso y goce de los bienes comunes “no esenciales”, como los salones comunales; zonas de recreación y deporte como canchas, piscinas, gimnasios, entre otros.
Por otra parte La Ley aclara que sólo existen dos entes que pueden imponer sanciones, excluyendo al administrador y al Comité de Convivencia, estos entes son:
La Asamblea General.
El Consejo de Administración, en la medida en que El Reglamento de Propiedad Horizontal, le haya dado la facultad para sancionar.
Dice además la norma que quienes pretendan imponer cualquier tipo de sanción o multa deberán respetar:
Derecho al debido proceso.
Derecho de defensa.
Derecho de contradicción.
Derecho de Impugnación.
Además para imponer una sanción se debe:
Valorar la intencionalidad del acto.
La imprudencia o negligencia.
Las circunstancias atenuantes.
Se deben atender criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con:
La gravedad de la infracción.
El daño causado.
La reincidencia.
En los Reglamentos de Propiedad Horizontal se deben establecer las conductas que serán objeto de sanción, por lo que otros documentos como actas y manuales de convivencia no son suficientes para tomar como base una sanción. Por lo tanto será necesario que muchas copropiedades reformen los Reglamentos de Propiedad Horizontal para que puedan incluir las diferentes sanciones y su procedimiento.
Todo lo anterior es una base de protección para que Las Copropiedades puedan regular aspectos de convivencia, pero considero que lo mejor antes de cualquier cosa es sensibilizar a la comunidad: niños, jóvenes, adultos y de la tercera edad, para que cumplan las normas por comprensión de las mismas y por deseo propio, no por temor a ser sancionados.
José Andrés Bermúdez S.
Presidente de Servilonjas
